Caméra dans les parties communes de votre immeuble : ce que la loi autorise vraiment
Une caméra dans l'ascenseur. Une autre pointée vers les boîtes aux lettres. Une troisième au parking. Qui a décidé de les installer ? Pendant combien de temps vos allées et venues sont-elles enregistrées ? Qui peut accéder aux images ? Et si la caméra filme votre porte d'appartement, avez-vous un recours ? Voici le cadre légal complet et ce que vous pouvez exiger en tant que locataire.
Vidéosurveillance en immeuble — chiffres clés
1 mois
durée maximale de conservation des images : au-delà c'est illégal
1 500€
amende maximale pour une caméra illégale dans une copropriété
CNIL
autorité compétente pour signaler toute violation : recours gratuit et sans avocat
Sources : CNIL — vidéosurveillance en immeuble · Art. L252-3 Code sécurité intérieure
Le cadre légal : deux textes à connaître
La vidéosurveillance dans les parties communes d'un immeuble est encadrée par deux textes distincts. Le Code de la sécurité intérieure (CSI) encadre les dispositifs installés dans les espaces accessibles au public ou aux résidents. Le Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD) s'applique à tout système qui capte des images de personnes identifiables : ce qui est systématiquement le cas en parties communes d'immeuble. Ces deux textes s'appliquent cumulativement.
Source : UNPI.
Qui peut décider d'installer une caméra dans votre immeuble
En copropriété : décision de l'assemblée générale obligatoire
Dans un immeuble en copropriété, l'installation de caméras dans les parties communes ne peut pas être décidée unilatéralement par le syndic ou un copropriétaire. Elle doit être votée en assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Si des caméras ont été installées sans vote préalable, leur installation est contestable en justice.
Source : CNIL.
En bailleur social ou immeuble locatif géré par un seul propriétaire
Un bailleur social peut installer des dispositifs de vidéosurveillance lorsque la situation de l'immeuble le justifie : risques d'agression, vols répétés, dégradations. La finalité doit être strictement sécuritaire et proportionnée. Le bailleur doit en tout état de cause informer les locataires de l'existence du dispositif, de sa finalité et de leurs droits. Un affichage visible à l'entrée des zones filmées est obligatoire.
Source : CNIL — guide bailleur social.
Ce que les caméras peuvent et ne peuvent pas filmer
Zones autorisées
Les caméras peuvent légalement filmer les espaces communs à finalité sécuritaire : hall d'entrée, parking souterrain, local à vélos, ascenseur, boîtes aux lettres, cour intérieure. La finalité doit être la sécurité des biens et des personnes : dissuasion contre les vols, dégradations, intrusions. Une caméra installée uniquement pour surveiller les locataires sans justification sécuritaire est disproportionnée et illégale.
Source : CNIL.
Zones strictement interdites
Les caméras ne peuvent pas filmer les portes d'appartements, les balcons, les terrasses ou les fenêtres des logements. Ces espaces relèvent de la sphère privée du locataire même s'ils sont partiellement visibles depuis les parties communes. Une caméra orientée vers votre porte d'entrée constitue une atteinte à votre vie privée directement sanctionnable. L'article 226-1 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et 45 000 € d'amende l'enregistrement de l'image d'une personne à son insu dans un lieu privé.
Source : CLCV.
Vos droits en tant que locataire filmé
Droit à l'information
Vous avez le droit d'être informé de l'existence de tout dispositif de vidéosurveillance avant d'entrer dans une zone filmée. Cette information doit figurer sur des panneaux affichés de manière visible à l'entrée de chaque zone surveillée, mentionnant : la finalité du dispositif, la durée de conservation des images et les coordonnées du responsable du traitement. L'absence de panneaux est une infraction au RGPD et peut être signalée à la CNIL.
Source : MAIF.
Droit d'accès à vos propres images
Vous pouvez demander à accéder aux images sur lesquelles vous apparaissez en adressant une demande au syndic ou au bailleur. Cet accès doit vous être accordé dans un délai raisonnable. Les images ne peuvent être consultées que par des personnes habilitées : syndic, membre du conseil syndical, ou police sur réquisition judiciaire. Ni un copropriétaire lambda, ni un locataire tiers ne peut y accéder.
Source : CNIL.
Durée de conservation : 1 mois maximum
Les images captées dans les parties communes ne peuvent pas être conservées plus d'un mois (article L252-3 du Code de la sécurité intérieure). Au-delà, leur conservation est illégale. Dans la pratique, quelques jours suffisent pour les vérifications nécessaires en cas d'incident. Si un incident survient et que vous avez besoin des images comme preuve, agissez vite car passé ce délai, elles sont effacées automatiquement.
Si une caméra vous semble illégale - vos recours
Signalez par courrier au syndic ou au propriétaire en décrivant précisément ce que la caméra filme et pourquoi c'est problématique
Déposez une plainte à la CNIL : gratuit, sans avocat, directement en ligne
Saisissez le tribunal judiciaire pour demander la désactivation immédiate et des dommages et intérêts
En cas de caméra filmant l'intérieur de votre logement à votre insu : plainte pénale et jusqu'à 1 an d'emprisonnement et 45 000 € d'amende pour l'auteur
Puis-je installer ma propre caméra en tant que locataire ?
Oui, à l'intérieur de votre logement uniquement, sans filmer les espaces communs ni les logements voisins. Une caméra intérieure ne nécessite pas d'autorisation du propriétaire si elle reste dans votre espace privé et n'enregistre pas d'autres personnes à leur insu. En revanche, installer une caméra dans les parties communes ou pointée vers l'extérieur sans accord du syndic ou de l'assemblée générale est interdit. Consulter les fiches sécurité du guide LOTI pour les autres droits liés à la sécurité de votre logement.
Vérifiez la sécurité de l'immeuble avant de signer
Les anciens locataires mentionnent la sécurité des parties communes, les incidents et la gestion du syndic dans leurs avis LOTI.
Consulter les avis LOTI →Méthodologie et sources
Cet article s'appuie sur les ressources officielles de la CNIL sur la vidéosurveillance en immeuble, l'article L252-3 du Code de la sécurité intérieure, l'article 226-1 du Code pénal, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété et les analyses de l'UNPI et de la CLCV.
