Chargeslocativesabusives:lalistelégaleetcommentcontester

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 définit de façon exhaustive les charges que le propriétaire peut vous récupérer. C'est une liste limitative : tout ce qui n'y figure pas explicitement est à la charge exclusive du propriétaire, même si une clause du bail essaie de vous l'imputer.

Les grandes catégories récupérables : l'entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, ascenseur), l'entretien des espaces extérieurs (jardins, espaces verts), les fournitures et produits consommés pour les parties communes, l'eau froide et chaude collective, l'entretien courant des équipements collectifs, et les menues réparations sur les équipements listés (pas les grosses réparations ni les remplacements).

Ce que le propriétaire ne peut jamais vous facturer en charges : les grosses réparations et travaux de rénovation (même bénéficiant à votre logement), les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb), les honoraires de gestion immobilière, les primes d'assurance propriétaire non-occupant, les frais de contentieux, et les taxes à la charge du propriétaire.

Les honoraires d'agence de gestion inclus dans les charges. C'est une pratique illégale : les frais de gestion du propriétaire ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.

Les gros travaux de façade, de toiture ou de parties communes présentés comme charges courantes. Ces dépenses ne figurent pas dans le décret 87-713 et sont à la charge du propriétaire ou de la copropriété, pas du locataire.

L'assurance multirisque immeuble du propriétaire. C'est une assurance que le propriétaire souscrit pour lui-même : elle n'est pas récupérable sur le locataire.

Les diagnostics immobiliers obligatoires. DPE, diagnostic électrique, amiante, plomb : tous à la charge exclusive du bailleur.

Les frais de remise en état entre deux locataires. Toute dépense liée à la mise en état du logement entre deux occupants est une charge du propriétaire.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la régularisation. Le propriétaire ne peut demander que des provisions mensuelles calculées sur la base des charges réelles de l'année précédente. Une fois par an, il doit réaliser une régularisation : comparer les provisions perçues avec les charges réelles et vous remettre les justificatifs correspondants.

Vous avez le droit d'exiger les justificatifs dans le mois qui suit la communication du décompte. En copropriété, les pièces comprennent l'approbation des comptes et les relevés de charges de la copropriété.

Si la régularisation révèle un trop-perçu, le propriétaire doit vous rembourser. Si les provisions ont été insuffisantes, il peut demander un complément, mais pas plus de 3 ans après la période de consommation.

Réactivité du propriétaire 2,66/5 dans le Baromètre LOTI sur 447 avis. Les litiges sur les charges apparaissent régulièrement dans les commentaires LOTI, souvent liés à un manque de transparence sur leur composition. Avant de signer, demandez toujours le détail des charges de l'année précédente au propriétaire, et vérifiez sur weareloti.com si des locataires précédents ont signalé des problèmes de ce type.