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La surface à indiquer dans le bail est la surface habitable au sens de la loi Boutin, définie par l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la superficie de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont également exclus.

Ce n'est pas la même chose que la surface loi Carrez, qui s'applique uniquement aux ventes en copropriété et se calcule différemment. Un propriétaire qui reprend la surface Carrez de son acte de vente dans le bail peut involontairement mentionner une surface différente de la surface habitable. La surface Carrez est généralement légèrement supérieure à la surface Boutin pour un même logement.

Ne comptent pas dans la surface habitable : les balcons, terrasses, caves, sous-sols, garages, parkings, greniers non aménagés, et toute pièce d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Si votre logement comporte des parties en sous-pente ou des mezzanines basses, elles peuvent ne pas entrer dans le calcul.

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est précis. Lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (soit plus de 5%) à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle à l'écart constaté.

Exemple concret : votre bail indique 50 m². Vous mesurez réellement 46 m². L'écart est de 4 m², soit 8%, ce qui dépasse le seuil de 5%. La réduction demandable est de 8% du loyer, soit 8% × 800 euros = 64 euros par mois. Sur 12 mois, cela représente 768 euros. Et vous pouvez demander cette réduction de manière rétroactive depuis votre entrée dans les lieux.

Autre exemple : bail à 50 m², mesure réelle à 47,5 m². L'écart est de 5% exactement. La tolérance est de plus de 5%, donc 5% exactement n'ouvre pas le droit à réduction. Il faut dépasser le seuil.

Vous avez le droit de mesurer vous-même votre logement. Un mètre laser (disponible en grande surface pour moins de 30 euros) vous donnera des mesures précises pièce par pièce. Mesurez chaque pièce, déduisez les surfaces occupées par les murs et cloisons (environ 10 à 15 cm d'épaisseur), les embrasures de fenêtres, et les espaces de moins de 1,80 m de hauteur.

En cas de contestation par le propriétaire, un mesurage effectué par un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier a beaucoup plus de poids devant le juge. Si l'écart est significatif (plus de 10%), il peut valoir la peine de payer un diagnostic professionnel (150 à 300 euros généralement) pour un document opposable.

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique strictement aux baux vides constituant la résidence principale. Pour les baux meublés, la mention de la surface n'est pas légalement obligatoire.

Cependant, si votre bail meublé mentionne une surface, le propriétaire est engagé contractuellement par cette information (article 1103 du Code civil : le contrat fait la loi entre les parties). En cas d'écart significatif, vous pouvez agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou du vice du consentement, mais la procédure est plus complexe qu'en bail vide. Consultez l'ADIL de votre département.

Indépendamment de l'écart avec ce qui est mentionné dans le bail, un logement doit avoir une surface habitable minimale pour être décent. Le décret 2002-120 fixe ce minimum à 9 m² pour la pièce principale, avec 2,20 m de hauteur sous plafond au moins. Pour les constructions récentes ou neuves, le minimum est de 14 m².

Si votre logement est en dessous de ces minimums, c'est un problème de décence (voir notre page logement non décent), distinct de la question de la surface mentionnée dans le bail.

Les erreurs de surface sont rarement mentionnées dans les avis LOTI de façon directe, car peu de locataires mesurent leur logement après emménagement. Mais l'état d'usure du logement, noté 2,66/5 sur 447 avis, et les problèmes généraux de qualité révèlent souvent des logements dont les caractéristiques réelles ne correspondent pas à ce qu'annonce l'annonce. Consultez les avis sur weareloti.com pour avoir une idée des qualités réelles du logement au-delà des chiffres affichés.