Mon propriétaire refuse les réparations : que faire ?
Chaudière en panne depuis 3 semaines. Fuite sous l'évier signalée 4 fois sans réponse. Volets bloqués depuis l'hiver dernier. La réactivité des propriétaires est notée 3,11/5 en France selon notre baromètre. Mais "insuffisant" ne signifie pas que vous devez subir. La loi vous donne des outils très concrets pour forcer votre propriétaire à agir.
La réalité des réparations en France · 2025
3,11/5
note réactivité propriétaire selon les locataires LOTI
120 000
contentieux locatifs recensés en 2023 (ANIL)
21 jours
au-delà, vous pouvez demander une réduction de loyer
Sources : Baromètre LOTI 2025 · ANIL 2023 · Service Public
D'abord : savoir ce qui est à la charge du propriétaire
Avant d'agir, assurez-vous que la réparation vous demandez entre bien dans les obligations légales du propriétaire. La frontière est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1720 du Code civil : le propriétaire doit maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu et effectuer toutes les réparations autres que locatives.
Ce que le propriétaire doit réparer
Le propriétaire est responsable de toutes les réparations structurelles et des équipements essentiels : toiture et murs porteurs, chaudière et système de chauffage central, plomberie principale (canalisations, non pas les robinets), installation électrique vétuste, fenêtres et volets défaillants par usure normale, humidité due à des infiltrations par les murs ou la toiture, ascenseur et équipements collectifs. La règle clé : si le problème vient de la vétusté ou d'un défaut de construction, c'est le propriétaire. Si ça vient de votre usage, c'est vous.
Ce que vous devez réparer
En tant que locataire, vous êtes responsable de l'entretien courant : remplacement des joints, ampoules, petites serrures, entretien du jardin privatif, débouchage des évacuations si le blocage vient de votre usage. La liste complète est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987. En cas de doute, ce décret est la référence légale.
Étape 1 — Signalez par écrit en gardant une trace
Si vous n'avez signalé les problèmes qu'à l'oral ou par téléphone, vous n'avez aucune preuve légale. Recommencez par écrit. Un email suffit pour les premiers signalements, à condition de le conserver. Pour les problèmes sérieux (chaudière, humidité, sécurité), passez directement à la lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez précisément : la nature du problème, sa localisation dans le logement, la date d'apparition et les signalements antérieurs. Demandez une intervention dans un délai raisonnable (8 à 15 jours selon l'urgence).
Étape 2 — Envoyez une mise en demeure formelle
Sans réponse après votre premier signalement écrit, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée. C'est le point de bascule légal : à partir de ce moment, le propriétaire ne peut plus invoquer l'ignorance du problème. Mentionnez dans ce courrier la nature des travaux, la date du premier signalement, les conséquences sur votre qualité de vie, et le délai que vous lui accordez (généralement 15 jours à 1 mois). Mentionnez explicitement que vous vous réservez le droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation et le tribunal en cas d'absence de réponse.
Modèle de mise en demeure — réparations
[Ville], le [date]
[Votre nom et adresse]
à
[Nom et adresse du propriétaire]
Objet : Mise en demeure d'effectuer les réparations à votre charge — LRAR
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé au [adresse] depuis le [date]. Je vous ai signalé le [date du premier signalement] par [email/courrier] le problème suivant : [description précise du problème]. À ce jour, aucune intervention n'a été réalisée.
Conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil et à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu d'entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et d'effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Je vous mets en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires dans un délai de [15 jours / 1 mois] à compter de la réception de ce courrier. À défaut, je saisirai la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent afin d'obtenir la condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et l'indemnisation du préjudice subi.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez le récépissé et une copie de la lettre.
Étape 3 — Saisissez la Commission Départementale de Conciliation
Si le propriétaire ne répond pas dans le délai imparti, la prochaine étape est la Commission Départementale de Conciliation. C'est gratuit, obligatoire avant de saisir le tribunal pour les litiges inférieurs à 5 000€, et souvent suffisant pour débloquer la situation. Envoyez un courrier à la CDC de votre département avec : copie de votre bail, copie de votre mise en demeure et de l'accusé de réception, photos des problèmes, et description des préjudices subis. La CDC convoque les deux parties et tente une résolution amiable dans un délai de 2 mois.
Étape 4 — Saisissez le tribunal judiciaire
En dernier recours, le tribunal judiciaire peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte (jusqu'à plusieurs centaines d'euros par jour de retard), prononcer une réduction de loyer pour la période pendant laquelle le logement n'était pas en état convenable, et condamner le propriétaire à vous verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Pour les litiges inférieurs à 5 000€, la procédure est simplifiée et peut se faire sans avocat, en ligne sur le site du Service Public.
Le cas particulier des travaux urgents
Si la réparation est urgente (chaudière en panne en hiver, fuite majeure, sécurité menacée) et que le propriétaire est injoignable, vous pouvez dans certains cas faire appel à un artisan et vous faire rembourser ensuite. Mais attention : vous devez impérativement avoir tenté de joindre le propriétaire par tous les moyens (email, SMS, téléphone), conserver toutes les traces de ces tentatives, et choisir la solution la moins coûteuse possible. Le remboursement n'est pas automatique et peut nécessiter un recours judiciaire si le propriétaire refuse.
La réduction de loyer après 21 jours de travaux
Si votre propriétaire fait réaliser des travaux dans votre logement qui durent plus de 21 jours, la loi vous donne le droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à la gêne subie. Si le propriétaire refuse d'accorder cette réduction, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection.
Les 4 étapes pour forcer votre proprio à réparer
Signalement écrit avec trace
Email ou SMS conservé, délai raisonnable demandé
Mise en demeure en LRAR
Citez les articles de loi, délai 15 jours à 1 mois
Commission Départementale de Conciliation
Gratuit, obligatoire avant le tribunal sous 5 000€
Tribunal judiciaire
Astreinte + réduction de loyer + dommages et intérêts
Baromètre LOTI 2026
Réactivité proprio 3,11/5 : les données complètes sur les galères des locataires en France.
Évitez le problème avant de signer
Un propriétaire qui refuse les réparations ne commence pas à mal se comporter après la signature. Les anciens locataires le savent déjà. Leur réactivité réelle, leur sérieux face aux demandes de travaux, leur comportement quand quelque chose se casse : tout ça est dans les avis LOTI, disponibles avant votre première visite.
Vérifiez la réactivité de votre futur propriétaire
Les anciens locataires ont noté comment il gère (ou ne gère pas) les réparations.
Consulter les avis sur mon futur logement →Méthodologie et sources
Les données LOTI citées proviennent du Baromètre LOTI 2025, établi sur 161 avis de locataires collectés sur weareloti.com. Les données externes sont issues de l'ANIL (2023) et du Service Public (service-public.gouv.fr). Les informations juridiques sont basées sur les articles 1719 et 1720 du Code civil, la loi du 6 juillet 1989, le décret n°87-712 du 26 août 1987 et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 en vigueur au 1er janvier 2025.
