Logement légal ou illégal : les documents à vérifier avant de signer votre bail

Les 4 types de logements illégaux les plus fréquents

1 — Cave, sous-sol ou combles transformés en logement

L'article L1331-23 du Code de la santé publique est formel : caves, sous-sols, combles, pièces trop basses ou trop sombres ne peuvent pas être mis à disposition aux fins d'habitation. Un propriétaire qui loue une cave transformée en studio s'expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €, une interdiction de location et l'obligation de reloger et d'indemniser le locataire. Le signal d'alerte documentaire : absence de permis de construire ou de déclaration préalable pour les travaux de transformation.

Source : Avocat en droit immobilier.

2 — Logement classé G au DPE (interdit depuis janvier 2025)

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique est interdit à la location en France. La loi Climat et Résilience prévoit la même interdiction pour les logements classés F en 2028 puis E en 2034. Un propriétaire qui loue un logement G après cette date commet une infraction directe. Vérifiez systématiquement la classe énergétique sur le DPE : document que le propriétaire doit obligatoirement vous remettre avant la signature du bail.

Source : Didier Mathus Immo.

3 — Bail Code civil imposé pour une résidence principale

Face à la pression locative, certains propriétaires imposent un bail dit « Code civil » ou « bail de droit commun » pour louer une résidence principale. C'est illégal. La loi du 6 juillet 1989 est la seule applicable pour toute résidence principale. Elle protège le locataire sur la durée minimale, la révision du loyer et les conditions de résiliation. Un bail Code civil pour une résidence principale vous prive de protections légales fondamentales. Le tribunal peut requalifier le bail en bail loi 1989.

Source : SeLoger.

4 — Surface et hauteur non conformes aux critères de décence

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de surface minimale : au moins 9 m² de surface habitable, un volume global de 20 m³ minimum et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m dans la pièce principale. En dessous de ces seuils, le logement est indécent et ne peut pas légalement être loué. Vérifiez la surface Boutin (logement non meublé) ou Carrez (copropriété) qui est un document obligatoire que le propriétaire doit annexer au bail.

Source : ANIL.

Les 6 vérifications documentaires avant de signer

Vérification 1 — Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le DDT est le premier document à contrôler. Il regroupe les diagnostics obligatoires que le propriétaire doit annexer au bail : DPE (classe énergétique), diagnostic électrique si l'installation a plus de 15 ans, diagnostic gaz, état des risques naturels et technologiques (ERNMT), et diagnostic plomb si construction avant 1949. L'absence d'un seul de ces documents peut constituer un motif de résiliation du bail aux torts du propriétaire.

Vérification 2 — Le permis de louer dans votre commune

Plus de 500 communes en France exigent un permis de louer avant toute mise en location. Ce dispositif issu de la loi ALUR prend deux formes : la déclaration de mise en location (à remettre dans les 15 jours après signature) ou l'autorisation préalable (à obtenir avant la signature, via le formulaire Cerfa n°15652). Vérifiez si votre commune l'exige sur le site de la mairie ou auprès de l'ADIL. Louer sans ce permis expose le propriétaire à 5 000 € d'amende (15 000 € en récidive).

Source : BailPDF.

Vérification 3 — La surface Boutin mentionnée au bail

La surface habitable Boutin doit être mentionnée dans le bail. Si elle est inexacte et inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, vous pouvez demander une diminution de loyer proportionnelle dans un délai d'un an après la signature. Vérifiez avec un simple mètre : mesurez la pièce principale et vérifiez la cohérence avec ce qui est écrit.

Consultez notre calculateur de surface erronée LOTI pour estimer la réduction de loyer à laquelle vous pourriez avoir droit.

Vérification 4 — Le titre de propriété ou l'habilitation à louer

Demandez au propriétaire de vous présenter son titre de propriété ou sa taxe foncière au nom du bien concerné. Cette vérification, souvent négligée, écarte le risque de sous-location illégale ou d'arnaque au faux propriétaire; un phénomène en hausse de 23 % depuis 2019 selon la DGCCRF. Si le logement est géré par une agence, vérifiez que la lettre de mandat de gestion est bien signée.

Source : Guide LOTI — vérifier un propriétaire.

Vérification 5 — Le régime juridique du bail

Lisez attentivement le type de bail proposé. Pour une résidence principale, seul un bail loi du 6 juillet 1989 est légal (bail nu de 3 ans minimum, ou meublé de 1 an minimum). Refusez tout bail dit « de droit commun », « Code civil » ou « usage professionnel » qui ne serait pas justifié par votre situation réelle. Ces montages privent le locataire des protections légales fondamentales : durée, révision de loyer, préavis.

Vérification 6 — Signalement en ligne avant de signer

Le site gouvernemental Signal Logement (signal.logement.gouv.fr) permet de signaler un logement indécent ou potentiellement illégal directement aux services de l'État. Avant de signer, vous pouvez également consulter les avis des anciens locataires sur LOTI : ils mentionnent fréquemment les problèmes de conformité, d'humidité et les manquements documentaires que ni l'annonce ni la visite ne révèlent.