Charges locatives abusives : comment les identifier et les contester
Votre propriétaire augmente les charges sans justification ? Il vous facture des travaux qui ne vous incombent pas ? Selon l'ADIL, 30% des litiges locatifs en France portent sur les charges. Voici exactement comment distinguer ce que vous devez payer de ce qu'on vous fait payer à tort et comment récupérer votre argent.
En France · 2025
30%
des litiges locatifs concernent les charges
428 000€
remboursés à 1 450 ménages en 2024 pour charges indues
5 ans
pour réclamer des charges abusives payées à tort
Sources : ADIL 2022 · Village de la Justice 2024 · Article 2224 du Code civil
Ce que la loi dit : seules les charges récupérables vous incombent
C'est le point de départ de tout. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : votre propriétaire ne peut vous facturer que les charges expressément listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Toute charge qui ne figure pas dans cette liste est illégale peu importe ce que dit votre bail.
Ce que beaucoup de locataires ignorent : votre bail ne peut pas élargir cette liste. Un propriétaire qui insère une clause vous faisant payer des charges non récupérables commet une clause abusive, nulle de plein droit.
Ce que vous pouvez payer — et ce que vous ne devez pas payer
Les charges récupérables (vous les devez)
Les charges que votre propriétaire peut légalement vous refacturer couvrent :
- L'entretien courant des parties communes (nettoyage, éclairage, espaces verts)
- Les petites réparations des équipements collectifs (ascenseur, interphone, VMC)
- L'eau froide et chaude collective
- Le chauffage collectif
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Les charges de gardien à hauteur de 75% si le gardien loge sur place et assure le nettoyage
Les charges non récupérables (le propriétaire les assume seul)
Ce que votre propriétaire ne peut jamais vous facturer :
- Les gros travaux : réfection de toiture, remplacement de chaudière, ravalement de façade
- Les frais de gestion locative : honoraires d'agence, établissement des quittances, frais de relance
- Les travaux d'amélioration ou de mise aux normes énergétiques
- Les taxes foncières (sauf la TEOM qui est une exception)
- Les assurances souscrites par le propriétaire sur le bâtiment
- Les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante)
Récupérable vs non récupérable
Vous payez ✓
- Entretien parties communes
- Eau froide / chaude collective
- Chauffage collectif
- Taxe ordures ménagères (TEOM)
- Petites réparations équipements
- Charges de gardien (75%)
Propriétaire uniquement ✗
- Remplacement chaudière / toiture
- Frais d'agence et de gestion
- Ravalement de façade
- Taxes foncières
- Assurance propriétaire
- Diagnostics (DPE, plomb...)
Source : Décret n°87-713 du 26 août 1987 — liste exhaustive et non modifiable par le bail
Les 5 abus les plus fréquents
1. Les travaux de rénovation refacturés comme charges
C'est l'abus le plus courant. Votre propriétaire refait la façade, remplace la chaudière collective ou installe un digicode neuf et le répercute dans vos charges annuelles. C'est illégal. Ces travaux relèvent de l'entretien lourd du bâtiment, à la charge exclusive du propriétaire en vertu de l'article 606 du Code civil.
2. Les frais de gestion locative
Certains propriétaires font gérer leur bien par une agence et vous en facturent une partie : honoraires de relance, frais d'établissement de quittances, suivi administratif. Selon l'article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989, seuls les frais liés à l'état des lieux ou à la rédaction du bail peuvent être partagés. Tout le reste reste à la charge exclusive du propriétaire.
3. La régularisation sans justificatifs
Votre propriétaire est légalement obligé de vous transmettre un décompte détaillé des charges par nature, accompagné des justificatifs (factures, relevés, contrats), un mois avant la régularisation annuelle. Sans ce document, vous n'avez aucune obligation de payer le complément réclamé. Les pièces justificatives doivent rester consultables pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
4. Les charges non régularisées depuis plusieurs années
Un propriétaire qui ne régularise pas ses charges pendant 2 ou 3 ans puis vous présente un rappel massif n'est pas en règle. La loi ALUR de 2014 impose une régularisation au moins une fois par an. Au-delà de 3 ans, les charges non réclamées sont prescrites, vous n'en devez plus rien.
5. La taxe foncière déguisée
Certains propriétaires intègrent tout ou partie de leur taxe foncière dans les charges. Seule la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), qui fait partie de la taxe foncière, peut vous être refacturée. Le reste de la taxe foncière reste intégralement à la charge du propriétaire.
Comment contester : les 4 étapes
Étape 1 — Demandez les justificatifs
Envoyez un courrier simple à votre propriétaire en demandant le décompte détaillé des charges par nature ainsi que toutes les pièces justificatives correspondantes. C'est un droit absolu. Votre propriétaire ne peut pas refuser. Notez tout : date d'envoi, date de réponse ou absence de réponse.
Étape 2 — Comparez avec la liste légale
Une fois les justificatifs en main, vérifiez ligne par ligne que chaque charge figure bien dans le décret de 1987. Si vous trouvez une charge non récupérable, calculez le montant total indûment payé sur toutes les années concernées. Vous avez 5 ans pour le réclamer.
Étape 3 — Envoyez une mise en demeure
Si des charges abusives sont identifiées, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en citant précisément les charges contestées, leur montant, et le texte de loi applicable. Mentionnez que vous réclamez le remboursement et que vous saisirez la Commission Départementale de Conciliation en l'absence de réponse sous 15 jours.
Étape 4 — Saisissez la CDC puis le tribunal
En cas d'absence de réponse ou de refus, la Commission Départementale de Conciliation est gratuite et obligatoire avant le tribunal. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut annuler les charges abusives et condamner votre propriétaire à vous rembourser avec des dommages et intérêts si vous prouvez un préjudice. Vous disposez de 5 ans pour agir (article 2224 du Code civil).
Modèle de contestation de charges — LRAR
[Ville], le [date]
[Votre nom et adresse]
à
[Nom et adresse du propriétaire]
Objet : Contestation de charges locatives — demande de remboursement — LRAR
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé au [adresse] depuis le [date]. Suite à l'examen du décompte de charges pour l'année [année], j'ai constaté que les postes suivants ne figurent pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 :
— [Intitulé de la charge] : [montant] €
— [Intitulé de la charge] : [montant] €
Total des charges indûment perçues : [montant total] €
Conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 2224 du Code civil, je vous demande le remboursement de cette somme dans un délai de 15 jours à compter de la réception du présent courrier.
À défaut, je saisirai la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent afin d'obtenir le remboursement des charges indûment perçues ainsi que des dommages et intérêts.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception. Joignez une copie du décompte avec les charges contestées surlignées.
Les 4 étapes en résumé
Demandez les justificatifs
C'est un droit absolu — il ne peut pas refuser
Comparez avec le décret de 1987
Ligne par ligne — calculez le total sur 5 ans
Mise en demeure en LRAR
Citez les textes — délai de remboursement 15 jours
CDC puis tribunal judiciaire
Remboursement + dommages et intérêts possibles
Important : ne cessez pas de payer pendant la contestation
C'est une erreur que commettent beaucoup de locataires. Vous devez continuer à payer vos charges pendant toute la durée de la contestation y compris les charges que vous contestez. Cesser de payer unilatéralement vous expose à une procédure pour impayés, indépendamment du bien-fondé de votre contestation. C'est au tribunal de décider, pas à vous de retenir la somme de votre propre chef.
Ce que confirme le Baromètre LOTI 2025
Les données LOTI corroborent ces tensions. Sur 161 avis de locataires analysés, la communication des propriétaires est notée 3,12/5 et leur réactivité 3,11/5, deux des critères les plus mal évalués du baromètre. Des scores qui illustrent un manque de transparence structurel dans la relation bailleur-locataire, dont les charges sont souvent le premier terrain de friction.
Selon une étude de l'ADIL de 2022, 30% des litiges entre propriétaires et locataires concernent les charges locatives Taux immobilier : un chiffre qui se retrouve pleinement dans les signaux que captent les avis LOTI.
Baromètre LOTI 2025
Communication proprio 3,12/5, réactivité 3,11/5 : les données complètes sur les galères des locataires en France.
Évitez le problème avant de signer
Un propriétaire qui abuse des charges le fait rarement une seule fois. Les anciens locataires d'un logement sont les mieux placés pour vous alerter : régularisations opaques, charges qui gonflent d'année en année, refus de justificatifs autant de signaux que vous pouvez détecter avant de signer votre bail en consultant les avis LOTI.
Vérifiez le propriétaire avant de signer
Les anciens locataires savent si les charges sont transparentes — ou pas.
Consulter les avis sur mon futur logement →Méthodologie et sources
Les données LOTI citées proviennent du Baromètre LOTI 2025 161 avis collectés sur weareloti.com. Les données externes sont issues de l'ADIL (2022), de l'ANIL, de Village de la Justice (2024) et du Ministère du Logement. Les informations juridiques sont basées sur la loi du 6 juillet 1989, le décret n°87-713 du 26 août 1987, la loi ALUR de 2014 et l'article 2224 du Code civil en vigueur au 1er janvier 2025.
