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Avant toute chose, il faut s'assurer que les travaux en question relèvent bien du propriétaire et non du locataire. La règle posée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 est la référence : il liste de façon limitative les réparations locatives à votre charge. Tout ce qui n'y figure pas expressément est à la charge du propriétaire. En cas de doute, c'est au propriétaire de prouver que la réparation est locative, pas à vous de prouver le contraire.

Les travaux qui incombent systématiquement au propriétaire : les grosses réparations, le remplacement d'équipements vétustes, les travaux liés à la décence du logement (isolation, ventilation, installation électrique conforme, absence de nuisibles), et toute réparation liée à la structure du bâtiment.

Si votre propriétaire prétend que les travaux vous incombent, demandez-lui de citer précisément le texte du décret 87-712 qui fonde sa position. S'il ne peut pas, son refus est infondé.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est l'obligation centrale : le propriétaire doit remettre le logement en bon état de réparation et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu. L'article 1720 du Code civil complète : le bailleur est obligé de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Ces obligations sont continues : elles ne s'éteignent pas au cours du bail. Un propriétaire qui signe un bail s'engage à maintenir le logement en état pendant toute la durée du contrat. Son refus de faire des réparations qui lui incombent est un manquement contractuel.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence et que le propriétaire refuse de mettre en conformité, le juge peut déterminer les travaux, fixer un délai, et réduire ou suspendre le loyer.

Si les travaux sont urgents (fuite active, panne de chauffage en hiver, installation électrique dangereuse) et que le propriétaire est injoignable ou refuse explicitement d'agir, vous pouvez faire intervenir un professionnel à vos frais et en demander le remboursement. Cette mesure est admise par la jurisprudence comme mesure conservatoire en cas d'urgence avérée, à condition d'avoir documenté la tentative de contact préalable et de conserver toutes les factures.

Pour les urgences qui relèvent de la non-décence ou de la sécurité, saisissez simultanément Signal Logement et, si nécessaire, l'ARS pour les problèmes sanitaires. Ces deux voies peuvent accélérer l'intervention en faisant pression institutionnelle sur le propriétaire.

Avant d'entrer dans la procédure judiciaire, soulignez à votre propriétaire l'intérêt qu'il a à agir rapidement. Un juge qui ordonne les travaux sous astreinte coûte beaucoup plus cher qu'une réparation préventive. Les dommages et intérêts accordés pour trouble de jouissance peuvent représenter plusieurs mois de loyer. Et si les travaux relèvent de l'amélioration énergétique, des aides comme MaPrimeRénov' peuvent financer une part significative, réduisant son reste à charge.

Réactivité du propriétaire 2,66/5 dans le Baromètre LOTI sur 447 avis. Les refus de travaux apparaissent régulièrement dans les avis sous forme de témoignages sur des problèmes signalés pendant des mois ou des années sans résolution. Ces informations, invisibles dans l'annonce et lors de la visite, sont disponibles sur weareloti.com.