Nuisibles dans un logement locatif : une obligation légale, pas un détail

Depuis la loi ELAN de 2018, un logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, à l’entrée du locataire comme pendant toute la durée du bail. La présence de cafards, de punaises de lit ou de rongeurs suffit à elle seule à remettre en cause la décence d’un logement, même si tous les équipements fonctionnent par ailleurs et que le reste du bien est irréprochable.

Pour un investisseur, cette obligation ne s’éteint pas au moment de l’achat. Un bien racheté avec une infestation existante, ou prédisposé à en développer une, engage la responsabilité du nouveau propriétaire dès la prise en charge du bail, indépendamment de ce que le vendeur a pu dissimuler ou ignorer lui-même.

Ce que dit la loi sur la présence de nuisibles

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le décret n°2002-120 relatif aux critères de décence nomme explicitement les cafards, les punaises de lit et les rongeurs. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 27 mars 2026 que l’absence de nuisibles fait partie des critères de décence du logement, et que le bailleur reste responsable d’une infestation apparue en cours de bail, sauf à démontrer la force majeure ou une négligence avérée du locataire.

La répartition des responsabilités dépend de l’origine du nuisible. Les punaises de lit sont rarement considérées comme liées à un défaut d’entretien du locataire et engagent le plus souvent la responsabilité du bailleur, en particulier en immeuble collectif où la propagation se fait par les murs mitoyens. Les cafards suivent une analyse plus nuancée : apparus dès l’entrée dans les lieux, ils engagent le bailleur ; apparus après plusieurs années d’occupation sans preuve de défaut structurel, la charge de la preuve revient au bailleur qui souhaite s’exonérer en invoquant une faute du locataire.

Un risque hérité, pas seulement un désagrément ponctuel

Une infestation de punaises de lit ou de cafards n’est généralement pas un incident isolé. Elle révèle souvent un défaut structurel : propagation par les gaines techniques, humidité favorisant la prolifération, défaut d’entretien des parties communes. Racheter un bien sans vérifier cet historique, c’est risquer d’hériter d’un problème récurrent que le vendeur a pu traiter en surface sans en corriger la cause.

Le coût pour un investisseur ne se limite pas au traitement curatif. Une infestation non résolue entraîne un risque de départ anticipé du locataire, une difficulté accrue à relouer le bien tant que le problème n’est pas réglé, et une exposition juridique directe si le locataire actuel engage une action pour non-décence.

Ce que les avis LOTI révèlent sur ce critère

Sur LOTI, le signalement de nuisibles par un locataire est l’un des critères les plus fiables pour identifier un bien à risque. Contrairement à une humidité diffuse ou un inconfort thermique relatif, la présence de nuisibles est un fait binaire, daté et rarement contesté par celui qui le vit. Un logement qui cumule plusieurs signalements sur des périodes d’occupation différentes indique un problème structurel plutôt qu’un incident isolé lié à un locataire particulier.

Pour un investisseur, consulter ce signal avant une offre d’achat permet d’anticiper une négociation sur le prix ou d’exiger un traitement préalable à la charge du vendeur, plutôt que de découvrir le problème après la signature.

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